2000年以来，中国城市新建商品住宅价格快速上涨。2000年全国城市新建商品住宅每平方米均价1948元，至2012年涨至5429元，上涨1.79倍，年均涨幅为8.9%。而同期北京、上海、广州、深圳、杭州五个重点城市房价涨幅分别为2.46、2.94、2.06、2.43和3.57倍，均高于全国平均涨幅。

经济学的供求原理告诉我们，一件商品的价格是由商品的需求方和供应方共同决定的。对于作为商品的住房来说，供应方是提供商品住宅的房地产开发商以及提供保障性住房的政府，而需求方则为我国所有具有购房需求的城镇居民。在房地产行业内，又将购房需求分为刚性需求、改善型需求和投资性需求。

中金产业作为国内专注于行业研究和产业规划的公司，一直专注于我国房地产市场研究。我们认为，要探究中国房价上涨的原因，需从供应和需求两个角度分别着手。

中金产业认为，从需求角度出发，导致我国房价快速上涨的原因主要有以下四个方面。

第一、经济高速发展与居民收入增加。2000-2012年国内生产总值从9.9万亿元增至51.9万亿元，人均国内生产总值从7858元增长至38354元，年均增长分别为14.79%和14.12%；城镇居民人均可支配收入从6280元增长至24565元，年均增长12.04%。收入的增加提升了城镇居民的购房需求。

第二、货币超发与利率走低。扩张的货币政策为房地产发展提供了源源不断的财源；低利率与高借贷比例形成支撑房价的强力金融杠杆。由于房地产的资产属性，对货币政策高度敏感。有学者分析：我国过去几年货币供应量增速的变化与商品房销售面积增速的走势是高度正相关。房价的变化与实际利率的变动高度负相关，实际利率走高，房价下跌；实际利率走低，房价上涨。特别是2008年金融危机后，中国政府为了刺激经济发展，实行宽松的货币政策，加大信贷投放、下调基准利率，导致2009、2010年房地产价格飙涨。

第三、我国居民投资渠道狭窄。我国当前居民投资渠道窄，有点闲钱一般都存在银行，部分人进入股市，可当前银行利率低，股票市场更是“跌跌不休”。而房地产具有资产属性，房价每年以10-20%的的速度快速上涨，自然而然成为最热门的大众化投资项目。据不完全统计，中国10-20%的富豪在北京、上海、沿海等地拥有10套以上的房产，其他高收入群体也大都拥有多套房。全民投资房产热情高涨，对商品住宅的需求暴涨。

第四、“婴儿潮”的购房需求。在中国曾经出现两次“婴儿潮”现象，即1962-1975年“大婴儿潮”和1981-1991年“小婴儿潮”两个人口出生高峰。根据相关数据显示，目前房地产市场中，25-35岁的年轻人是第一大购房群体，约占购房者总数的50%，属于刚性需求；35-45岁之间的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的25%，而这部分人群大多属于改善型需求。这两个阶段的人群正好属于中国的两次“婴儿潮”阶段，两个“婴儿潮”购房人群的叠加，助推了中国房价的快速上升。

从供给方面来看，中金产业认为住宅用地供应量不足、不断攀升的土地价格以及保障房建设不够等方面的原因共同推动了住宅价格的上涨。

第一、住宅用地供应量不足。商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑。2012年全国住宅用地计划供应量为17.26公顷，占全国新增土地供应量的20-30%。也就是说每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

第二、不断攀升的土地价格。由于我国实现的是中央和地方的分税制度，地方政府对土地财政的依赖度很高，不断拉升的土地价格符合地方政府的利益。2013年上半年，各大城市地王频现。5月9日，上海浦东新区上海世博会地区其中两幅地块楼面单价接连刷新上海年内单价“地王”，甚至以40079元/㎡的价格创下沪三年以来的楼面地价新高；5月21日，莱蒙国际集团以15.51亿元竞得杭州奥体单元地块，楼面地价13505元/㎡，刷新区域地价高点；5月22日北京大兴区旧宫镇一块住宅用地拍卖，保利首开联合体以12.82亿元加10500㎡保障房成功拿下，折合楼面价18870元/㎡，剔除保障房后楼面价22320元/㎡，创区域新高。很多地方甚至出现“面粉”比“面包”贵的现象。在我国一二线城市，土地成本占房地产开发总成本的比重一般在40-50%之间，有的甚至达到了60%。不断攀升的土地价格，是居民难以承受的商品住宅价格的主要成因。

第三、保障房建设不力。2010 年以前，住房用地安排用于保障房建设的仅占9-14%，2010 年和2011 年分别提出建设590 万套和1000 万套保障房目标，住房用地安排用于保障房建设的比例才上升到20%和35%。从经济适用住房投资占房地产开发投资比例逐年下降，也可以清楚看到2000年以来政府对保障房建设的忽视。这种忽视直到2007 年国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件后才有所缓解。尽管最近几年保障房建设力度加大，但由于地方政府出于自身财政收入考虑，将土地价值高的地段留作商业用地开发，而用于保障房建设的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致低收入居民不敢买。在中国，保障性住房大量空置成为一种普遍现象。

中金产业房地产行业研究员柯金认为，我国房价过快上涨的原因是多方面的，既有市场需求强劲的支撑，又受到住房供应不足的局限，但最主要的原因还是来自于政府体制机制所诱发的土地、货币因素。有数据统计显示，包括商业银行在内，政府通过土地出让、税收以及商业贷款利息所获得的收益占到整个房地产销售收入的75%，也就是说房地产开发商、建筑商、建材物料供应商以及其他服务于房地产开发的组织机构分得剩下25%的收益。谁是推动中国房价上涨的主力、谁是中国房价上涨的最大利益所得者，一目了然了。

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